土地付き分譲太陽光発電はFIT開始当初から、投資家の間で大変な人気となっている事はご存知かと思います。「分譲ソーラー」や「土地付き分譲太陽光発電」、「分譲太陽光発電」などとも呼ばれていますが、そのメリットは非常に大きなものです。
では、例えば土地付き太陽光発電事業者さんのこんな悩みはご存知でしょうか？
1基目の借入審査はほとんど通るが、2基目の借入れは難しい。
知っている方は非常に通の方ですね。
知らない方は当然です。だって、これは土地付き太陽光発電を購入した事のある人、または販売した人、融資する側の人しか知らない情報だからです。
例えば、分譲太陽光発電を探している方で知らない方はいない下記サイトでも、「本当のデメリット」を知らずに、やかむかに物件に飛びついても良いと思いますか？
⇒土地付き太陽光発電総合検索サイト「タイナビ発電所」公式HP
まずは、上記サイトや物件探しサイトを見て回る前に、「本当の」デメリットとリスクを抑えておきましょう。
まずはメリットを簡単におさらいした後、抑えておかなければいけない４つの大きなデメリットやリスクについて徹底的にご紹介していきたいと思います。
メリット1：利回りは年利10%前後！
分譲太陽光発電の大きなメリットとして、利回りが年利10％前後と非常に高い事です。マンションや駐車場などは価格競争、空室リスクなどが伴いますが、分譲太陽光発電の場合、20年間の買取保証があり、価格競争などがない安定した収益です。
税制の面でも優遇税制があり、事業をされている方が「節税対策の為だけに土地付き太陽光発電を購入」されているのもポイントの一つです。
収益の安定性は「国に守られた投資」といえ、節税対策に使える面は「事業者に非常に優しい」と言えます。
メリット2：自己資金無しでも融資を利用できる
現在、太陽光発電事業は他の事業に比べて、審査の壁は非常に低いといえます。
専門のソーラーローンなどを扱う銀行もあり、銀行や国民金融公庫からの借入が大変容易です。
その理由として、全国の多くの太陽光発電事業者の返済実績による損失が少ない事が大きいと思います。
売電収入から返済していきますので、その売電収入が滞る事がほとんどない為、金融機関も貸しやすいのです。
他の事業や、不動産事業は、収入が0の期間があり、「返済出来ない」事態に陥り、融資先の銀行や金融機関もどんどん貸出を厳しくせざるを得ない状況になるわけです。
ある程度の審査は必要ですが、販売店と繋がっている融資元だと尚更簡単に融資を受ける事ができます。
冒頭でもお伝えしましたが、ひとつ注意点がありまして、土地付き太陽光発電に関しては、１基目の借入は容易なのですが、2基目の借入が大変難しくなっており、ほとんど通りません。
全国の発電事業者さんのほとんどは、１基目で味を占めます。
このまま２基３基と増やしていこうとお考えになる方がほとんどですが、新たな担保が無いと借入が難しく、２基目を断念している方が全国で非常に多い事も特徴と言えます。
販売店によっては、地元の金融機関と仲良くしている会社もありますので、相談してみるといいかもしれません。
融資は一般的に、企業や個人の持つ資産を評価して、その信用性に応じて融資するものですが、太陽光発電に関する融資は、実施する企業の資産評価ではなく、プロジェクトが生み出すキャッシュフローから返済を行なうことを条件とすしますので、どんどん貸してくれれば良いのにと私も思うのですが、現実はそうは行かない様です。
従いまして、非常にメリットの大きい太陽光発電ですが、１基目が非常に重要なポイントだという事をおさえておきましょう。
土地付き太陽光発電の４つのデメリットやリスクについて【重要！】
「利回りが良い！」「自己資金０でもOK！」「安定収入」などメリットがたくさんの土地付き太陽光発電。
細かなデメリットやリスクがたくさんある中で、本当に考えなければいけない４つを解説していきます。
1・自己資金０でOKと言っても、初期費用2000万円前後をどこからか融資してもらう必要がある
2・20年間管理しなければならない
3・２基目の借入が難しい
4・悪徳業者が本当にいる（２つの事例紹介）
デメリット1：2000万円の負債はリスク！
土地付き太陽光発電施工販売業者の言うとおりに進めていけば大体の方が2000万円準備出来ます。しかし、リスクはリスクです。
この2000万円を8年〜10年で回収、最悪のケースでも20年の売電期間内に完済しなければいけないのですから。
しかし、この点に関しては下記２，３，４のデメリットをしっかり考えていけばそんなに問題ではないかなと思います。
その証拠に１基目を所持した事業者は必ずと言って良いほど、2基目導入を検討します。
それだけリターンが大きい投資という事を実際に肌で感じているからです。
デメリット2：20年間管理しなければならない
さて20年間の管理に関してですが、ここは注意点です。まず、「20年間何もしなくても収入がある」と考えている方は、購入をやめた方が良いといえるでしょう。
「20年間管理し続けなければいけない」という事を肝に銘じる必要があります。
20年間の管理とは、正に「言うは易し行うは難し」の状態と言えます。
結論から申し上げると、必ずメンテナンス契約をする必要があり、しっかりした会社にメンテナンスを依頼すれば20年間の管理は安泰とも言えます。
メンテナンス契約をしなければならない理由として、「遠方だから」とか「万が一の為に」という様な生易しいものでは済まされません。（詳しくは後述）
しかし我々販売店（弊社は分譲は扱っていませんが）は、設置者に対して、そこまでメンテナンス契約を勧めません。
なぜなら、メンテナンス費用がかさむ事で、お客様に提示するリターン部分が減ってしまい、お客様を逃してしまうからです。
分譲太陽光発電を購入希望されている方を目の前に、
１・「ノーメンテナンスで20年間年利12%！8年で初期費用の2000万円が回収出来て、残りの12年間で3000万円弱の利益が上がります！」
という物件A（会社）と、
２・「メンテナンス費用は必要で、込みで計算すると年利10%。10年で初期費用回収。その後残りの10年で2000万円の利益が上がります。」
という物件B（会社）。
これ、あなたならどちらの販売店と契約しますか？
だって、最終的に3000万円の利益があると言われる物件と、2000万円しか利益が出ないと言われている物件では、どうしても3000万円に行ってしまいますよね。だから施工店はメンテナンスの事はそれほど言いません。
「自己責任ですが、保証対象になったり故障したりはあまり聞かないので大丈夫じゃないですか？」くらい適当に言われるでしょう。
だから、10kW以上の発電所でメンテナンス契約している事業者は、全体の2割しかいないんです。
でも、これは絶対ダメ。
住宅太陽光発電も含めた全体の話ですが、保証対象になったり故障事案が1度でも発生したことがあるソーラー機器は、10年間で3割にのぼります。
何かあってから加入される方がほとんどという現状ですが、この方々は「その時」に非常に苦労されます。
なぜ不具合が発生したか、その時点から計測装置をつけて観測しますので、対応が後手後手になります。
一番のデメリットはその期間（１〜３ヶ月）の売電収入が減ってしまい、最悪０になります。
今は「売電するにはメンテナンス契約が必須」という流れがありますので、これから分譲太陽光を購入される方はメンテナンスも一緒に契約してしまった方が、あとから再度動く必要が無く煩わしさもないので、おすすめ・・・というか絶対に契約しておく必要があると思います。
これは、自動車を購入して保険に加入していないのと同じ位危険な状況と言えます。
デメリット3：２基目の借入が難しい
これは先程から何度もお伝えしている事になります。
自己資金０でも購入可能なのは、１基目までです。
２基目は土地や何かしらの担保を用意しないと借入出来ません。
この理由に関しては少し不透明な部分がありますが、恐らくそこまで事業拡大する事へ融資者が懸念している事が考えられます。
「良いシステムなのは分かっているし、全国で返済出来なかったという事例も少ないので１基目はOKですよ・・。
2基目、3基目を融資して欲しい？回収出来なかった時の損害（リスク）が大きくなるからNG」こういった具合でしょうか。
内情は予想の範疇を超えませんが、2基目の資金を融資してもらえないというのは紛れも無い事実です。
私の周りでも、「２基目がダメだった。」「どこか融資してくれる所知らない？」という声がたくさんあります。
やっぱり人間ですから、
分譲太陽光を2000万円で購入して１年経過しました。
１年間の利益は200万円でした。
これは、どんどん増やしたいと思うのは自然の流れではないでしょうか。
従いまして、「1基目が最初で最後の発電所になるかもしれない！」という意気込みで、しっかりと吟味する必要があります。
デメリット4：悪徳業者は「本当に」いる
これはみなさん気をつけて下さい。悪徳業者はいます。
実際に私の周りで被害に合った方を２例紹介します。
悪徳詐欺事例1：工事中の自然災害被害額を購入者に請求
知人からA施工販売店を紹介されて、土地と太陽光発電をセットで購入されました。
100kW4000万円弱です。
契約から工事着工まで非常にスムーズに進みましたが、工事中の発電所に台風が直撃しました。
施工中でしっかり固定されていなかったパネルが飛び、被害額は300万円。
契約書には「引き渡しまで（当然工事中も含む）の災害や損害の責任は施工会社にある」と記載されていますが、その会社は一方的に300万円を事業者へ請求してきました。
もちろん事業者は応える訳もなく、弁護士を通じてやり取りをしますが一向に修復作業を進めず、現在裁判中です。
泥沼の争いで、事業者も一部悪徳業者の言い分をのむしかなさそうです。
ちなみにこのA施工店は、私も施工業者の多くも知っている有名悪徳会社です。
悪徳詐欺事例2：架空の土地を売る業者
知人に紹介されたB社から土地だけを購入しました。
というのも、その土地は「幻の42円/kWの権利取得済の土地」だったからです。
土地の契約書など諸々を交わして土地代金を支払った後からB社とは音信不通に。
調べた所、その土地は既に持ち主がいる土地で、B社は勝手にその土地を架空の契約書で契約させて料金を振り込ませ、逃げてしまいました。
これらは本当の話です。
これら２つに限らず、土地付き太陽光発電で失敗されている方の多くが、「知人の紹介」です。
普通なら考えられない様な行動も、人間は利益を目の前にすると、くらくらして思わぬ方向に進んでしまうものかもしれませんね。
第三者機関がチェックを行っている会社か
１・地元に根ざした会社
２・第３者機関がしっかりと機能した会社
３・誰もが知っている有名な会社
例えば太陽光発電でTVCMしているあの会社も、私達業者間では有名な粗悪なメーカー。全国的に有名な施工店も同じ事が、どの地域にも当てはまると、私は思っています。
このサイトはお陰様で全国の方に見て頂いているので、全国の方共通で言える安全な会社と聞かれれば、タイナビさんですかね。
⇒【タイナビ発電所】公式サイト
私の会社は住宅用太陽光発電のタイナビと、産業用太陽光発電のタイナビネクストには登録していますが、分譲を扱っていないので上記サイトには登録していませんが、同じタイナビさんですし、私の周りのまっとうな施工業者はタイナビ発電所に登録しています。
まず悪徳業者は登録出来ませんし、各種無料セミナーや42円（もうないかもしれません）や36円物件の特別オファーなど、土地付き分譲太陽光発電における最新情報が取得出来ます。
また、ご自分の事情を相談してみても相談に乗ってくれるはずです。
例えば「2基目の融資も可能な金融機関と繋がっている施工店」など。
ちょっと分譲太陽光発電に対して怖いイメージがついてしまったかもしれませんが、反対に、リスクはこれだけです。
クリアする事もひとつひとつ大変ですが、その先には大きな利益と安定が待っているはずです。
【まとめ】
・1基目の物件を慎重に選ぶ事
・メンテナンス契約は必ず結ぶ事
・第三者機関がチェック監視している業者から購入する事
現場の私から言える事は以上になります！
